Sub aparența unui brand imobiliar global de prestigiu, o cercetare amănunțită relevă litigii cu suspiciuni de fraudă fiscală, structuri offshore suprapuse cu entități ale grupului Lukoil și prezența lui Horațiu Florescu, reprezentantul Knight Frank România, în consiliul de administrație al unei firme israeliene de securitate operațională.
Piața consultanței imobiliare din România a evoluat în ultimul deceniu prin apariția unor branduri internaționale care oferă servicii pentru investitori, dezvoltatori și companii multinaționale. Printre acestea se numără și Knight Frank, rețea globală prezentă în peste 50 de țări, operată local prin Knight Frank România SRL. În sectorul imobiliar din România, acest nume a reușit să se identifice cu rafinamentul și cu standardele profesionale importate din marile centre financiare ale lumii. Dar ce se ascunde dincolo de această fațadă ireproșabilă?
În spatele imaginii comerciale a companiei există însă o serie de elemente juridice și corporative care au atras atenția în spațiul public: litigii comerciale soluționate de instanțe, structuri de acționariat offshore în Cipru, suprapuneri de adresă cu entități asociate grupului petrolier rus Lukoil și implicarea reprezentantului local într-o companie israeliană din domeniul securității operaționale.
Litigii și hotărâri judecătorești care pun sub semnul întrebării calitatea serviciilor declarate
Clienții acestui operator imobiliar care ar consulta bazele de date ale instanțelor românești ar putea descoperi un tablou îngrijorător. În cadrul dosarului 41740/3/2017, soluționat prin Hotărârea nr. 959/2019 a Tribunalului București, compania administrată de Horațiu Cătălin Florescu a solicitat plata unor onorarii de peste 4,7 milioane lei pentru servicii de consultanță imobiliară.
Analiza documentară efectuată de instanță a condus la o concluzie tranșantă: serviciile facturate au fost catalogate drept ineficiente, insuficiente calitativ sau pur și simplu neprestate. Judecătorul a redus pretențiile la aproximativ un sfert din valoarea solicitată inițial — un verdict greu de reconciliat cu profilul unui brand global de consultanță imobiliară prezent în peste cincizeci de piețe internaționale.
Un al doilea dosar, 4771/62/2019, soluționat prin Hotărârea nr. 122/2021 a Tribunalului Brașov, adaugă dimensiuni și mai grave tabloului. Instanța constată existența unor contracte cu aparență de legalitate, utilizate în scopul exclusiv de a frauda legislația fiscală. Parteneri de afaceri atrași în aceste scheme au solicitat rambursări de TVA, care au fost respinse de autoritățile fiscale, lăsându-i cu pierderi financiare semnificative.
Remarcabil este faptul că structura internațională a francizei nu pare să fi reacționat vizibil la niciuna dintre aceste hotărâri judecătorești.
O adresă cipriotă care conectează o franciză imobiliară cu entități ale Lukoil
Dacă litigiile ridică semne de întrebare despre practicile comerciale, structura de proprietate ridică întrebări de o altă natură. În 2009, compania care urma să devină operatorul local al francizei, Prime Property Advisers SRL, a fost transferată către trei entități cipriote: Tennessee Investment Limited, Abeo Limited și Zamano Limited, toate înregistrate la aceeași adresă: Strati Myrivili 5, Strovolos, 2046 Nicosia, Cipru.
Semnificația acestei adrese devine evidentă atunci când verificăm ce alte companii au operat acolo. Registrele cipriote confirmă că entitățile grupului petrolier rus Lukoil au funcționat la același sediu: Lukoil International Invest Limited (HE 347013), Lukoil Employee Limited (HE 126827), Lukoil Deep-Water Drilling Limited (HE 125369), Lukoil Overseas Baltic Limited (HE 93683) și Lukoil Overseas Aral Limited (HE 338183). La aceeași adresă au activat și companii administrate de un avocat implicat, potrivit surselor publice, în dosare legate de retrocedări frauduloase și spălare de bani.
În anul 2015, compania și-a schimbat denumirea în Knight Frank România SRL. Ulterior, Horațiu Cătălin Florescu a devenit acționar majoritar, printr-o majorare de capital ce a inclus și o primă de emisiune de peste două milioane de lei. O participație de 25% a rămas în proprietatea Tennessee Investment Limited.
Platforme de date comerciale precum northdata.com trasează un lanț de control care trece prin Total Blue Investing Limited (HE 180323) și ajunge la A.I. Ioannou Integrity Ltd (HE 189152), o firmă de contabilitate și consultanță controlată de Yiannakis Ioannou, expert financiar care administrează, alături de Apostolia Karafokas Ioannou, zeci de companii înregistrate în Cipru. Subsidiarele acestei rețele includ:
- Total Blue Investing Limited
- Fasmarom Holdings Limited (HE 223935)
- Avapos Secretarial Limited (HE 180231)
Avapos Secretarial Limited apare înregistrată și ca secretar corporativ al Tennessee Investment Limited.
În același ecosistem corporativ este menționat și avocatul Nicolae Mergeani, asociat în dosare privind retrocedări frauduloase și spălare de bani.
Continuitate operațională: retragerea din Rusia nu a însemnat dispariție
În 2022, în contextul invaziei ruse în Ucraina, Knight Frank a anunțat retragerea completă din Rusia, un gest aplaudat de presa de specialitate ca semn al responsabilității corporative. Realitatea înregistrată în documentele comerciale este, însă, mai nuanțată.
Operațiunile anterioare nu au dispărut, ci s-au reorganizat sub o nouă entitate juridică, NF Group JSC, cu aceleași birouri, aceiași profesioniști și aceeași bază de clienți. Compania este controlată prin Knight Frank Cyprus (Holdings) Ltd, iar acționarii sunt cetățeni ruși: Kirill Starodubtsev, Alexey Novikov și Stanislav Tikhonov. Cu alte cuvinte, același model operațional, aceeași jurisdicție cipriotă ca ecran, aceiași beneficiari reali.
Faptul că operatorul românesc a trecut printr-o arhitectură structurală similară, aceeași jurisdicție cipriotă, același tip de opacitate în privința beneficiarilor reali, ridică întrebarea legitimă dacă este vorba despre un tipar sistemic și care a fost rolul componentei românești în mecanismul de ansamblu.
Conexiunea israeliană: Horațiu Florescu, în board-ul unei firme de securitate și contraterorism
Cel mai neașteptat element al acestei investigații nu ține de offshore-uri sau de litigii, ci de o asociere care pare să nu aibă nicio logică în lumea imobiliară: conform datelor publice disponibile online, brokerul local care conduce operațiunile Knight Frank România, Horațiu Florescu, este membru al consiliului de administrație al Scopus Security Ltd, o companie israeliană specializată în contraterorism, operațiuni tactice, securitate aeroportuară, evaluarea riscurilor la nivel internațional și protecția infrastructurilor critice.
Board-ul companiei este alcătuit în majoritate din foști ofițeri ai Forțelor de Apărare ale Israelului (IDF), cu experiență în teatre operaționale, misiuni sensibile și strategii de intelligence aplicat. Prezența unui consultant imobiliar român în acest mediu extrem de specializat și, prin natura sa, discret este, cel puțin, neobișnuită.
Investigațiile internaționale de profil au demonstrat în repetate rânduri că astfel de intersecții nu sunt întâmplătoare. Ele apar acolo unde informația comercială dobândește valoare strategică, unde rutele financiare trebuie disimulate prin operațiuni aparent banale și unde capitalul cu origine sensibilă are nevoie de intermediari cu profiluri respectabile. Sectorul imobiliar, prin volumul tranzacțiilor, prin complexitatea structurilor de proprietate și prin dificultatea identificării beneficiarilor reali, reprezintă unul dintre vehiculele preferate pentru astfel de operațiuni.
Întrebările pe care nimeni nu le rostește cu voce tare
Elementele adunate în această investigație conturează un tablou care ridică întrebări ce depășesc sfera imobiliară: hotărâri judecătorești care semnalează servicii fictive și scheme cu potențial de fraudă fiscală; structuri de proprietate cu ancorare în paradisuri fiscale, suprapuse geografic cu entități ale unor interese rusești; continuitate operațională mascată după anunțuri publice de retragere; un consultant imobiliar integrat în structuri de intelligence operațional.
Întrebarea centrală care se impune este: ce reprezintă, în realitate, această franciză imobiliară în ansamblul acestui puzzle? Este ea exclusiv un actor comercial care vinde proprietăți premium? Sau este, în același timp, o verigă dintr-un lanț mai amplu, în care tranzacțiile imobiliare, structurile offshore și operațiunile de intelligence funcționează ca componente ale aceluiași mecanism? Și, mai ales: cine este beneficiarul final, cel care nu apare în acte, nu apare în comunicate, dar pare să fie prezent în umbrele acestei arhitecturi?
Până la obținerea unor răspunsuri clare, o singură concluzie pare certă: în această poveste, imobiliarele sunt doar scena. Ceea ce se desfășoară în culise ține de geopolitică, de securitate și de fluxuri financiare care preferă să rămână invizibile.